2020년 7월 31일부터 임차인이 2년간 1번 더 계약을 연장해달라고 요구할 수 있는 권리가 생겼습니다. 쉽게 말해서, 집주인이 싫다고 해도 법적으로 한 번은 더 살 수 있게 된 거죠.
언제, 어떻게 행사할 수 있나요?
⏰ 신청 시기
계약만료 2개월 전부터 1개월 전까지
예) 12월 31일 만료 → 10월 31일~11월 30일
이 기간을 놓치면 권리 상실!
📝 신청 방법
서면으로 명시적 의사표시
문자, 이메일도 가능 (증거 보관)
말로만 하면 법적 효력 없음
💼 실제 사례로 보는 갱신요구권
📖 사례: 김○○씨의 경우
2022년 3월 입주, 2024년 2월 28일 계약만료. 집주인이 "다른 사람에게 임대하겠다"며 갱신 거절.
대응: 2023년 12월 28일 내용증명으로 갱신 요구 → 성공적으로 2년 연장
⚠️ 집주인이 거절할 수 있는 경우
임차인 귀책사유: 3개월 이상 임대료 연체, 무단전대 등
임대인 거주 목적: 본인이나 직계가족이 거주하려는 경우
재건축·리모델링: 대규모 공사로 거주 불가능한 경우
기타: 다른 법령에 따른 철거, 멸실 등
💰전월세상한제 실전 가이드
📊임대료 인상의 새로운 룰
얼마나 올릴 수 있을까요?
구분
인상 한도
적용 시점
계산 기준
갱신 시
5% 이내
계약갱신요구권 행사
기존 임대료 기준
신규 계약
제한 없음
새로운 임차인
시세 반영 가능
묵시적 갱신
5% 이내
기존 조건으로 연장
기존 임대료 기준
💡 임차인을 위한 체크포인트
인상 통보 시기: 계약만료 1개월 전까지 서면 통지
계산 확인: (기존 임대료 × 1.05) 초과 시 위법
증거 보전: 기존 계약서, 인상 통보서 등 보관
이의제기: 부당한 인상 시 즉시 문서로 반박
🧮 임대료 인상 계산 예시
💰 월세 50만원 → 얼마까지 인상 가능?
계산: 50만원 × 1.05 = 52만 5천원
결론: 최대 2만 5천원까지만 인상 가능
주의: 관리비는 별도 (실제 발생액 기준)
🏠 전세 2억원 → 월세 전환 시
전환 한도: 전세금의 1/2까지만 월세 전환 가능
계산: 2억원 ÷ 2 = 1억원 (보증금) + 월세
월세 산정: 전환된 금액에 대해 한국은행 기준금리 적용
⚠️ 주의! 이런 경우는 예외입니다
필요비·유익비: 임대인이 지출한 수선비는 별도 청구 가능
세금·공과금: 실제 증가분에 대해서는 추가 부담 가능
시설 개선: 임차인이 요구한 시설 개선비용
📝특약 조항 작성과 효력
⚖️유효한 특약 vs 무효한 특약
이런 특약은 무효입니다
❌ 법에 어긋나는 특약들
"계약갱신요구권 포기" → 무효
"임대료 10% 인상 동의" → 5% 초과분 무효
"보증금 반환 포기" → 무효
"하자 보수 책임 면제" → 은닉 결함은 여전히 책임
이런 특약은 유효합니다
✅ 법적으로 인정되는 특약들
반려동물 금지: "개, 고양이 등 반려동물 사육 금지"
용도 제한: "주거용 이외 사용 금지"
보증금 대신 월세: "보증금 일부를 월세로 전환"
조기 해지 조건: "6개월 전 통보 시 위약금 면제"
📋 실제 활용하는 특약 조항들
🏠 임대인이 자주 넣는 특약
관리비 정산: "매월 관리비는 실사용량에 따라 정산"
시설 이용: "옥상, 베란다 등 공용시설 이용 제한"
수선 범위: "경미한 수선(전구교체 등)은 임차인 부담"
🔑 임차인이 넣으면 좋은 특약
현상 확인: "입주 시 시설물 현황을 사진으로 기록"
수선 요구: "누수, 난방 등 하자 발견 시 즉시 수선 요구 가능"
중도 해지: "전직, 이사 등 불가피한 사유 시 2개월 전 통보로 해지"
"특약은 양날의 검입니다. 잘 쓰면 분쟁 예방에 도움이 되지만, 잘못 쓰면 오히려 발목을 잡을 수 있어요. 특히 법에서 강행규정으로 정한 내용은 특약으로도 바꿀 수 없다는 점을 꼭 기억하세요."
🚪계약 해지의 새로운 룰
📅언제, 어떻게 해지할 수 있을까
임차인의 해지권
해지 사유
통보 시기
효력 발생
위약금
일반적 해지
3개월 전
통보일로부터 3개월 후
특약에 따름
월세 연체 등
즉시
즉시
없음
임대인 의무 위반
상당기간 최고 후
최고기간 만료 후
없음
합의 해지
협의
합의일
협의
🔄 해지 관련 주요 변화
기존에는 임차인이 언제든 해지할 수 있었지만, 이제는 3개월 전 통보 원칙이 더 명확해졌습니다. 다만 임대인의 의무 위반이 있는 경우에는 더 빠른 해지가 가능합니다.
임대인의 해지권
🎯 임대인이 해지할 수 있는 경우
임대료 연체: 3기(3개월) 이상 연체
무단 전대: 동의 없이 다른 사람에게 재임대
용도 위반: 주거용을 영업용으로 사용 등
건물 훼손: 고의 또는 중과실로 건물 손상
⚖️ 실제 분쟁 사례와 해결
💸 임대료 연체 분쟁
상황: 코로나19로 수입이 줄어 2개월 임대료 연체
임대인 주장: "즉시 나가라"
법적 판단: 3개월 미만 연체로는 해지 불가
해결: 분할납부 합의로 원만 해결
🏠 무단전대 의심
상황: 룸메이트와 함께 거주 중 신고
임대인 주장: "무단전대로 해지"
법적 판단: 동거는 전대가 아님
해결: 동거인 신고로 문제 해결
💡 분쟁 예방을 위한 팁
해지 통보는 반드시 서면으로 - 문자나 이메일도 증거 보관
연체료 협상 - 과도한 연체료는 법원에서 감액 가능
보증금 반환 절차 - 명도 완료 후 즉시 반환 요구
원상복구 범위 - 자연적 마모는 임차인 부담 아님
🛠️실전 대응법과 체크리스트
📋상황별 대응 매뉴얼
임차인을 위한 체크리스트
✅ 계약 체결 시
등기부등본에서 소유자와 임대인 일치 확인
근저당권 설정액이 보증금보다 큰지 확인
확정일자 받는 날짜와 입주일 확인
특약 조항이 법에 어긋나지 않는지 검토
관리비, 공과금 부담 범위 명확히 정하기
✅ 거주 중
임대료는 가능하면 계좌이체로 증거 남기기
수선 요구 시 서면으로 통보 후 증거 보관
갱신 요구 시기 놓치지 않도록 달력에 표시
임대료 인상 통보받으면 5% 초과 여부 즉시 계산
✅ 계약 종료 시
해지 통보는 3개월 전에 서면으로
보증금 반환계좌 미리 알려주기
원상복구 범위는 입주 시 사진과 비교
명도일과 보증금 반환일 명확히 합의
임대인을 위한 체크리스트
✅ 임차인 선정 시
신용조회와 소득증빙 철저히 확인
이전 거주지 임대인 연락하여 평판 확인
특약 조항은 법적 한계 내에서 작성
보증보험 가입 여부 고려
✅ 임대 관리 중
수선 의무는 신속하게 이행
임대료 인상 시 5% 한도 준수
갱신 거절 시 정당한 사유 구비
임차인과의 모든 약속은 서면으로 기록
🚨 이런 때는 전문가 도움이 필요해요
복잡한 권리관계: 전세권, 근저당권이 복잡하게 설정된 경우
대규모 분쟁: 보증금이 고액이거나 손해가 큰 경우
법적 해석: 새로운 판례나 법 개정 사항이 불분명한 경우
강제집행: 임차인이 나가지 않거나 보증금을 안 돌려주는 경우
📞 분쟁 해결 기관 연락처
🏛️ 공공 기관
소비자분쟁조정위원회: 국번없이 1372
대한법무관리공단: 임대차 상담 1588-0576
서울시 전월세보증금 지원센터: 02-6361-2041
⚖️ 법적 대응
대한법률구조공단: 132 (서민 법률지원)
각급 법원 민원실: 소액심판, 조정 안내
변호사협회: 지역별 법률상담 운영
🎯 핵심만 기억하세요
✨ 임차인 필수 3가지
갱신요구권은 계약만료 2개월 전부터 1개월 전까지
임대료 인상은 연 5%가 상한선
모든 통보는 서면으로, 증거는 꼭 보관
🏠 임대인 필수 3가지
갱신 거절에는 정당한 사유가 있어야
특약 조항도 법의 한계는 넘을 수 없어
수선 의무는 임대인의 기본 책임
임대차 관계는 결국 사람과 사람의 신뢰에서 출발합니다. 법을 잘 아는 것도 중요하지만, 서로를 배려하는 마음이 있다면 대부분의 문제는 원만하게 해결할 수 있습니다.
📌 참고사항: 이 글의 내용은 2024년 12월 기준으로 작성되었으며, 일반적인 정보 제공을 목적으로 합니다. 구체적인 법적 판단이 필요한 경우에는 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다. 지역별로 조례나 시행령에 차이가 있을 수 있으니, 해당 지역의 규정을 별도로 확인하시기 바랍니다.
